- Como funcionam as garantias em contratos bancários?
As instituições financeiras, em seus contratos, principalmente os de financiamento, utilizam de toda a sorte de garantia para assegurar que seus contratos serão honrados. Dentre essas garantias, a mais utilizada é a alienação fiduciária.
Na alienação fiduciária, o devedor transmite a propriedade de seu imóvel ao banco, de forma resolúvel. O devedor permanece, assim, com a posse indireta do imóvel, sendo o banco seu proprietário registral até a quitação do contrato de financiamento.
- O que ocorre no caso de mora (inadimplemento) do devedor em um contrato de financiamento?
No decorrer da validade do contrato, a instituição financeira assume a posição de possuidor indireto do bem, enquanto o devedor torna-se o possuidor direto do bem, dele fazendo uso. A posse só será tornada plena para o devedor quando este quitar a integralidade do contrato bancário. Em contrapartida, em caso de inadimplemento do devedor, o banco pode retomar o imóvel de volta, mediante o que se chama de consolidação da propriedade.
No caso de ausência de pagamento (inadimplemento) na data do vencimento, o banco poderá reaver o imóvel, mediante os procedimentos estabelecidos pela Lei Federal nº 9.514/1997, que regulamenta a alienação fiduciária de coisa imóvel. Não há inclusive, necessidade de processo judicial. O banco poderá retomar o imóvel no próprio cartório de registro de imóveis.
- Como proteger-se da consolidação do imóvel?
É público e notório que a inadimplência de contratos bancários é uma realidade nas empresas brasileiras, principalmente diante dos juros elevados aplicados nesse tipo de operação. Como pode, assim, uma empresa se proteger da consolidação de seu imóvel pela instituição financeira?
A resposta encontra-se em um tipo de ação costumeiramente chamada de “ação revisional”. Nessa modalidade de ação, o devedor busca demonstrar ao judiciário a existência de abusividades nos contratos bancários pactuados com a instituição financeira. As principais ilegalidades cometidas pelos bancos são juros abusivos e capitalização indevida, sem previsão contratual.
Se comprovada e reconhecida a abusividade, a mora é descaracterizada, e por isso o banco é impedido de consolidar a propriedade do imóvel. Se não há inadimplemento, não há motivo para consolidação da propriedade por parte da instituição bancária.
É possível que tal reconhecimento ocorra por uma medida liminar, de urgência, a fim de salvaguardar o imóvel da empresa.
Tal entendimento já é pacífico no Poder Judiciário através do julgamento da Orientação 2 do REsp nº 1.061.530[1] do Superior Tribunal de Justiça (STJ):
DIREITO PROCESSUAL CIVIL E BANCÁRIO. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO REVISIONAL DE CLÁUSULAS DE CONTRATO BANCÁRIO. INCIDENTE DE PROCESSO REPETITIVO. JUROS REMUNERATÓRIOS. CONFIGURAÇÃO DA MORA. JUROS MORATÓRIOS. INSCRIÇÃO/MANUTENÇÃO EM CADASTRO DE INADIMPLENTES. DISPOSIÇÕES DE OFÍCIO. DELIMITAÇÃO DO JULGAMENTO Constatada a multiplicidade de recursos com fundamento em idêntica questão de direito, foi instaurado o incidente de processo repetitivo referente aos contratos bancários subordinados ao Código de Defesa do Consumidor, nos termos da ADI n.º 2.591-1. Exceto: cédulas de crédito rural, industrial, bancária e comercial; contratos celebrados por cooperativas de crédito; contratos regidos pelo Sistema Financeiro de Habitação, bem como os de crédito consignado. Para os efeitos do § 7º do art. 543-C do CPC, a questão de direito idêntica, além de estar selecionada na decisão que instaurou o incidente de processo repetitivo, deve ter sido expressamente debatida no acórdão recorrido e nas razões do recurso especial, preenchendo todos os requisitos de admissibilidade. Neste julgamento, os requisitos específicos do incidente foram verificados quanto às seguintes questões: i) juros remuneratórios; ii) configuração da mora; iii) juros moratórios; iv) inscrição/manutenção em cadastro de inadimplentes e v) disposições de ofício. PRELIMINAR O Parecer do MPF opinou pela suspensão do recurso até o julgamento definitivo da ADI 2.316/DF. Preliminar rejeitada ante a presunção de constitucionalidade do art. 5º da MP n.º 1.963-17/00, reeditada sob o n.º 2.170-36/01. I – JULGAMENTO DAS QUESTÕES IDÊNTICAS QUE CARACTERIZAM A MULTIPLICIDADE. […]. ORIENTAÇÃO 2 – CONFIGURAÇÃO DA MORA a) O reconhecimento da abusividade nos encargos exigidos no período da normalidade contratual (juros remuneratórios e capitalização) descarateriza a mora; b) Não descaracteriza a mora o ajuizamento isolado de ação revisional, nem mesmo quando o reconhecimento de abusividade incidir sobre os encargos inerentes ao período de inadimplência contratual. […]. Verificada a cobrança de encargo abusivo no período da normalidade contratual, resta descaracterizada a mora do devedor. Afastada a mora: i) é ilegal o envio de dados do consumidor para quaisquer cadastros de inadimplência; ii) deve o consumidor permanecer na posse do bem alienado fiduciariamente e iii) não se admite o protesto do título representativo da dívida. Não há qualquer vedação legal à efetivação de depósitos parciais, segundo o que a parte entende devido. Não se conhece do recurso quanto à comissão de permanência, pois deficiente o fundamento no tocante à alínea “a” do permissivo constitucional e também pelo fato de o dissídio jurisprudencial não ter sido comprovado, mediante a realização do cotejo entre os julgados tidos como divergentes. Vencidos quanto ao conhecimento do recurso a Min. Relatora e o Min. Carlos Fernando Mathias. Recurso especial parcialmente conhecido e, nesta parte, provido, para declarar a legalidade da cobrança dos juros remuneratórios, como pactuados, e ainda decotar do julgamento as disposições de ofício. Ônus sucumbenciais redistribuídos. (REsp n. 1.061.530/RS, relatora Ministra Nancy Andrighi, Segunda Seção, julgado em 22/10/2008, DJe de 10/3/2009.) (grifou-se)
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[1] (REsp n. 1.061.530/RS, relatora Ministra Nancy Andrighi, Segunda Seção, julgado em 22/10/2008, DJe de 10/3/2009.)
