Como é hoje: locação de imóveis sem incidência de tributos sobre consumo
Atualmente, a locação de imóveis por pessoas físicas não está sujeita a ISS, ICMS, PIS ou Cofins. A tributação existente recai sobre:Imposto de Renda da Pessoa Física (IRPF) sobre os rendimentos recebidos com aluguéis; ITBI, no caso de venda ou transmissão onerosa do imóvel.
Ou seja, não há tributação sobre o “serviço” de locar, tampouco qualquer forma de Imposto sobre Valor Agregado (IVA) que incida sobre essa atividade. Essa situação conferia um regime tributário mais favorecido às pessoas físicas que vivem da renda gerada por locações imobiliárias.
- E o que muda com a Reforma Tributária? A locação pode gerar obrigação de recolher IBS e CBS
Com a promulgação da Emenda Constitucional 132/2023 e a posterior edição da Lei Complementar 214/2025, houve uma profunda alteração da lógica tributária nacional. O novo modelo extinguiu tributos como ISS, ICMS, PIS e Cofins, substituindo-os por um sistema dual de IVA: Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS).
A base de incidência desses tributos foi significativamente ampliada. Agora, passam a incidir sobre toda operação onerosa com bens materiais, imateriais, direitos e serviços, incluindo a locação de imóveis, mesmo sem prestação de serviço típico e venda de imóveis, se realizada de modo habitual. A depender do volume de receitas e da quantidade de imóveis alugados ou vendidos, a pessoa física poderá ser enquadrada como contribuinte regular do IBS e da CBS.
- Como saber se posso ser tributado nesse novo cenário?
Se, no ano-calendário anterior, a pessoa física tiver alugado mais de três imóveis e obtido receita anual superior a R$ 240.000,00 com essas locações, ela será considerada contribuinte regular do IBS e da CBS. Os dois critérios devem ser preenchidos conjuntamente. A superação de apenas um deles não basta para gerar a obrigação tributária[1].
Além da análise com base no ano anterior, a legislação também prevê um segundo critério, que considera os dados do próprio ano em curso.
No caso da análise com base no ano corrente, os requisitos mudam. Basta que a receita com aluguéis supere R$ 288.000,00 para que a pessoa física seja enquadrada como contribuinte do IBS e da CBS, independentemente do número de imóveis locados. Assim, mesmo alguém com apenas um imóvel alugado poderá se tornar contribuinte, desde que a receita anual ultrapasse esse limite[2].
Há, ainda, um tratamento específico para os casos de locação por temporada. A LC 214 equipara a locação residencial por prazo inferior a 90 dias ininterruptos à prestação de serviço de hotelaria, aplicando a tributação de IBS e CBS de forma automática. Nesses casos, não se exige valor mínimo de receita nem número mínimo de imóveis alugados[3]. Basta a habitualidade na prática da locação de curta duração para que a pessoa física se torne contribuinte, segundo a lógica do art. 278 e seguintes da LC 214.
- Conclusão
A Reforma Tributária, portanto, altera de forma profunda o tratamento tributário da locação de imóveis por pessoas físicas. Se antes essa atividade envolvia essencialmente o pagamento de tributos sobre a renda, agora poderá haver também a incidência do IBS e da CBS, desde que a pessoa física se enquadre nos critérios objetivos definidos pela legislação. Isso exigirá uma nova postura dos investidores imobiliários, que deverão organizar sua atividade de maneira profissionalizada, inclusive com atenção à escrituração fiscal e à possibilidade de aproveitamento de créditos tributários.
A depender do volume e da natureza das operações, será necessário avaliar a constituição de uma holding patrimonial ou outras formas de estruturação jurídica, para melhor gestão dos riscos fiscais e para viabilizar o uso de créditos de IBS e CBS decorrentes das aquisições de bens e serviços ligados à atividade de locação.
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[1] Art. 251.As operações com bens imóveis realizadas por contribuintes que apurarem o IBS e a CBS no regime regular ficam sujeitas ao regime específico previsto neste Capítulo.
§ 1º As pessoas físicas que realizarem operações com bens imóveis serão consideradas contribuintes do regime regular do IBS e da CBS e sujeitas ao regime de que trata este Capítulo, nos casos de:
I – locação, cessão onerosa e arrendamento de bem imóvel, desde que, no ano-calendário anterior:
a) a receita total com essas operações exceda R$ 240.000 (duzentos e quarenta mil reais); e
b) tenham por objeto mais de 3 (três) bens imóveis distintos;
[2] § 2º Também será considerada contribuinte do regime regular do IBS e da CBS no próprio ano calendário, a pessoa física de que trata o caputdo § 1º deste artigo, em relação às seguintes operações:
II – a locação, cessão onerosa ou arrendamento de bem imóvel em valor que exceda em 20% (vinte por cento) o limite previsto na alínea “a” do inciso I do § 1º deste artigo.
[3] Art. 253.A locação, cessão onerosa ou arrendamento de bem imóvel residencial por contribuinte sujeito ao regime regular do IBS e da CBS, com período não superior a 90 (noventa) dias ininterruptos, serão tributados de acordo com as mesmas regras aplicáveis aos serviços de hotelaria, previstas na Seção II do Capítulo VII do Título V deste Livro.
